疫情之下房价该如何走向?

今年头两个月,国内的商品房销售面积同比下降了40%,很多城市在2月份更是零成交。随着现金流断裂,大量开发商开始破产倒闭,人民法院公告网的信息显示,年初以来,已经有100家左右的开发商破产。对房地产开发商而言,这可能只是噩梦的开始。去年7月份,中国国际经济交流中心就曾经公开表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。进入2020年,将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。

对开发商而言,当前最大的压力还是现金流。房地产是一个高负债的行业,很多公司的负债率都在80%以上,房地产企业以极少的自有资金来启动开发项目,这种高杠杆的特点,要求开发商必须拥有两项能力,一是快速实现销售回款,二是拥有很强的融资能力,否则就会面临资金链断裂的风险而破产倒闭。

过去很多年,中国的房子根本不愁卖,在卖方市场的时代,很多楼盘都是开盘“秒光”,开发商实现快速回款是一件非常容易的事情,但是现在开始变得越来越难。今年头两个月,商品房销售面积大跌4成,主要是因为疫情期间不便出门看房交易,随着疫情稳定之后,销售情况应该会有所好转,不至于像头两个月这么极端,但是,这并不会改变楼市的根本走向。

对于开发商而言,当销售回款变得越来越慢,而融资渠道越来越窄,偿债压力又越来越大,如果不想破产倒闭,降价几乎成为唯一的出路。当然,很多开发商还是选择死扛,主要原因是在等待政府救市。从过去的历史经验来看,开发商也遇到过多次生死存亡的时刻,比如2008年金融危机,以及2013年楼市遇冷,最后都是政府救市带来楼市反弹,坚守的开发商笑到了最后。

现在,开发商们又迎来了生死时刻,这一次还能等到救市吗?可以说,目前楼市最大的悬念,就在于楼市调控的走向。如果政府再度救市,开发商们就有了不降价的底气,过去几次政府救市带来的房价大涨还记忆犹新,一旦政府重新刺激楼市,很多人都会相信房价暴涨的历史会重演,这种信念最终会在楼市自我实现。

遭遇疫情冲击之后,中国一季度经济大概率会遭遇负增长,而今年的经济社会发展又有很多关键目标要实现,比如全面建成小康社会,实现GDP2010年翻番等,在这样的背景下,房地产调控是否会重新放松,也是悬念重重。

政策走向虽然难以预判,但历史可以总结。2014年那一次房地产救市,导致了随后两年房价出现历史上最疯狂的一次上涨,但对经济的拉动效果却并不明显,2015年中国GDP反而跌破了7%的大关,随后几年中国经济增速更是逐年放缓。

可以说,上一次刺激房地产,最大的受益者只是开发商和炒房者,对于实体经济而言,房价大涨带来土地、房租和人工成本上升,其实反而挤压了很多企业的生存空间,对实体经济形成了更大的伤害。这一次如果重走老路,结果只会比上次更加糟糕。

但从当前的现实来看,疫情爆发之后,中国经济增速放缓,居民收入下降,股市财富缩水,民众对于未来的信心不足,这会对楼市带来较大的下行压力。如果房价走向另外一个极端,出现全面暴跌,也同样是中国经济无法承受的局面。当前中国家庭70%的财产集中在房产上,房价暴跌将导致大量家庭财富缩水,进而打击中国经济的消费能力。当房价跌幅超过3成,部分住房成为负资产,会有人选择弃供,最终成为银行坏账,成为引发金融危机的源头。

对于当前的中国经济,房价可以说是涨也涨不得,跌也跌不得,所谓被绑架的感觉,大概也就是如此了吧。

 

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